Подготовка подмосковного участка к ИЖС

Подготовка подмосковного участка к ИЖС

И вот вы решили построить дом. Начинать, естественно, нужно с участка. Не важно, есть он у вас или нет – и дачный участок, и купленную специально под строительство землю, необходимо изучить и подготовить: узнать сроки освоения земли, архитектурные особенности посёлка, заказать геодезию, соотнести свои планы с нормами отступов и т.д.

КП (коттеджный поселок)

Начнем с простого – коттеджный поселок с архитектурной концепцией. Земля юридически и физически подготовлена, все коммуникации подведены, грунтовые воды изведаны. Вам не нужно даже создавать проект: на выбор предоставят несколько вариантов с готовой планировкой дома и участка. У поселка есть свой подрядчик, так что этот вопрос тоже решили за вас. У такого варианта только два объективных минуса: цена и ограничение выбора. Зато всё просто, быстро единообразно. Подробнее про плюсы и минусы КП и ИЖС читайте в нашей статье здесь.

Проверка документов и планов

Другие варианты: покупка участка, переоформление СНТ или ДНП, земля по гос. программе. Кроме юридических тонкостей, ни один из них не отличается друг от друга подходом к подготовке к строительству.

Для начала, узнайте, есть ли у вашего участка официальное межевание. Это не всегда обязательно, но обезопасит вас от потенциальных споров с соседями и администрацией. Чтобы выяснить, если межевание или нет, закажите в МФЦ выписку из ЕГРН или найдите свой участок на сайте НСПД.

Если вы собрались строить дом на собственном участке в СНТ, убедитесь, что земля:

• находится в вашей собственности;
• относиться к категории земель населенного пункта;
• её может использоваться для строительства ИЖС;
• состоит на кадастровом учете и имеет границы;
• соответствует нормам площади.

Нормы площади отличаются, в зависимости от района. Например, в Раменском минимум для ИЖС – 6 соток, максимум – 40. В Мытищах – 8 и 20 соток соответственно. Уточнить местные лимиты можно в районной администрации.

Ещё один важный момент, особенно для покупателей – с весны 2025 г. в силу вступила ст. 85.1 Земельного кодекса РФ. В ней сказано: «срок освоения земельного участка из состава земель населённых пунктов составляет три года». Значит, в течении трех лет собственник обязан начать и реально вести строительство, в противном случае, предусмотрен штраф.

И последняя «бумажная» подготовка. Перед покупкой участка или началом строительства на собственной земле, обязательно изучите местный градостроительный план. Возможно, рядом уже запланировали район многоквартирных домов, транспортную магистраль или торговый центр.

Подземные исследования и работы

Когда все формальности улажены, можно приступать к физическому изучению места строительства. Первым делом – геодезические и геологические работы. Лучше избежать покупки участка, собственник которого не может предоставить результаты этих исследований. Состав грунта и подземные воды сильно влияют на стоимость фундамента, могут ограничить вас в выборе строительных материалов и многом другом.

Если геолого-геодезические качества участка вас устраивают, можно переходить к коммуникациям: определиться с системой отопления, подачей воды, поставщиком электроэнергии и т.д.

Современные технологии позволяют сделать частный дом почти полностью автономным. Из общих коммунальных услуг по-настоящему незаменимой остается только электроэнергия. Септик, в подавляющем большинстве случаев, тоже безальтернативен. Остается определиться с источником воды.

У нас уже есть статья про бурение скважин, поэтому поговорим о выборе между водоканалом и собственной водой.

Рассуждать о плюсах и минусах одного и другого можно бесконечно, но, если вам доступны оба источника, разумнее прибегнуть к проверенной схеме: подключить водоканал к кухне, санузлам и бытовым приборам, а собственную скважину сделать источником технической воды и резерва при перебоях. К сожалению, собрать систему, в которой можно поворотом вентиля менять источник воды, незаконно. Поэтому изучайте возможности, планируйте и принимайте решения заранее.

Планирование и начало работ

После решения вопроса воды, наступает пора проектирования дома и хозпостроек. Основные требования везде одинаковы:

• не более 3-х этажей;
• не выше 20 м;
• не ближе 3 м от границы с соседями;
• не ближе 5 м от красной линии улицы и т.д.

Также существуют пожарные и санитарные ограничения, все они отражены в местных правилах застройки и градостроительных планах. В некоторых районах Московской области санитарные нормы строже, чем в других. Всё потому, что грунтовые воды здесь используются для обеспечения столицы водой. Узнать, подпадает ли ваш участок под особые требования можно, конечно же, в местной администрации.

По завершении исследований и планирования, приступаем к подготовке участка к строительным работам. Необходимо:

• обеспечить подъезд, проходимый для тяжелой техники;
• провести временное электричество;
• хотя бы номинально обозначить границы участка, но лучше поставить забор-сетку;
• вывезти мусор, убрать поросль;
• заранее запланировать место для хозяйственных построек и пр.

В завершении – юридическое оформление начального этапа строительства.

Первым делом уведомите администрацию – предоставьте ей окончательную схему посадки дома на участке, архитектурный проект и эскизы фасадов. Подать заявку можно через МФЦ, Госуслуги и напрямую. В течении 7 рабочих дней вы получите ответ: либо проект согласуют, либо попросят доработать.

Подводим итога

Итак, подведем итоги. Последовательность подготовки к началу строительства ИЖС:

1. Изучаем документацию, получаем подтверждение, что на участке можно строить жилой дом.
2. Проводим геодезические и геологические изыскания, либо проверяем документы у продавца. Если вас и вашего архитектора всё устраивает, можно двигаться дальше.
3. Изучаем доступные коммуникации: вода, электричество, газ, канализация, интернет и пр.
4. В соответствии с местными нормами, располагаем дом и хозяйственные постройки на участке.
5. Готовим участок для начала строительства.
6. Получаем официальное разрешение начинать работы.
7. Строим!