Что выбрать: ИЖС или коттеджный поселок?

Как вы представляете себе жизнь за городом? Зимой встаете ни свет ни заря, смотрите в окно: опять завалило снегом! Накидываете рабочую куртку, берете в прихожей лопату и идете расчищать дорожки и свой участок проезжей части. Или никуда не идёте, а просто звоните дежурному в УК и просите расчистить проезд. И его действительно чистят!

Может быть и так: вернулись в коттеджный поселок, остановились у шлагбаума. Охранник узнал вас, но не открыл. Оказывается, теперь въезд платный! Дорога поселка была оформлена как отдельный участок и за её использование теперь установлена ежемесячная плата. Это и многое другое – преимущества и недостатки жизни в ИЖС и КП. Что это и как выбрать загородный дом по себе? Об этом наша статья.

В нашей стране земли делится на семь категорий. Строительство жилых домов возможно на двух из них: землях сельскохозяйственного назначения и землях населенных пунктов.

Кроме категории, у земли есть и «вид разрешенного использования»: ИЖС, СНТ, ДНП и т.д. С этой точки зрения коттеджный поселок ничем не отличается от ИЖС: здесь можно жить круглый год, зарегистрироваться, прикрепиться к поликлинике, детскому саду и пр. Отличие КП от того, что мы подразумеваем под ИЖС, в наличии застройщика и управляющей компании.

С одной стороны, покупатель строго ограничен в архитектурных решениях. С другой, все проекты согласованы, коммуникации подведены, можно осмотреть уже готовые дома и принять осознанное решение.

Понятна социальная среда – соседи примерно одного уровня дохода, четко прописаны правила поведения и пользования общим имуществом.

Приобретая дом в коттеджном посёлке, вы получаете не только единый архитектурный стиль и огороженную территорию. В «базовую комплектацию» большинства КП входят:

• уличное освещение;
• внутренние дороги;
• вывоз мусора;
• обслуживание инженерных сетей.

КП бизнес-класса могут иметь детские площадки, гостевые парковки и зоны отдыха. В премиальных посёлках есть клубы, спортзалы, кафе, водоёмы, пляжи и пр.

Но за упорядоченность и удобства нужно платить, даже если вы ими не пользуетесь. Стоимость земли в КП, как правило, выше, чем у обычного участка, а к ипотеке и налогам добавляются обязательные ежемесячные платежи управляющей компании.

При покупке обязательно нужно обращать внимание на договор с будущей УК. Очень желательно, чтобы в нём были прописаны ограничения роста коммунальных платежей. При покупке вам могут пообещать ежемесячный платеж в 7 000 рублей, вы обрадуетесь, не уточнив, что это «начальный тариф» от застройщика, пока поселок ещё не сдан. Мотив понятен — сделать привлекательное предложение для быстрой продажи участков. Как только, скажем, 70% домов будет продано, управление передается УК, которая представит собственникам реальную смету за обслуживание и взнос мгновенно вырастает в несколько раз.

В Московской области, и не только, распространен ещё один легальный, но нечистоплотный способ, как УК может заработать на жильцах – сделать дорогу платной. Юридически дорога общего пользования внутри КП оформляется как отдельный участок. Спустя некоторое время собственников ставят перед фактом: с такого-то числа за пользование дорогой внутри поселка, нужно будет платить столько-то. Например, в элитном комплексе «Метрополь» в Подмосковном Пушкино, УК запросило по 28,000 руб./месяц с участка. Пока суд не признал дорогу публичным сервитутом, оплата взымалась легально.

Также проверяйте, кто владеет прочими объектами инфраструктуры: детскими площадками, коммуникациями, парковками и т.д. Если УК – дело плохо. Любая коммерческая организация может обанкротиться и, в таком случае, её собственность, пользователями которой являются жители КП, будет пущена с молотка. Какую цену новый владелец попросит за аренду качелей или пляжного места – никто не знает. Всё имущество, находящееся в общем пользовании, должно быть долевой собственностью жителей КП, иначе вы сильно рискуете.

Ещё один важный вопрос – как сменить УК? Если УК — собственник общего имущества, всё очень сложно. Нужно будет, как минимум, выкупать его. Если общее имущество принадлежит собственникам, достаточно простого большинства голосов на собрании. В этом вопросе есть свои тонкости, но общее правило таково.

Итак! Если вы ищете дом «под ключ», с огороженной территорией, дворниками, охраной, детскими площадками, куда не попадут посторонние, за это придется существенно переплатить. Уровень комфорта здесь пропорционален степени свободы вне вашего участка. И даже на нём вы не сможете реализовать все свои фантазии: у КП могут быть ограничения по высоте, цвету и материалу забора, растительности на участке и т.д. Так что, построив дом и вырастив сына, дерево придётся высаживать в другом месте.

Что касается ИЖС, всё и проще, и сложнее, но с точностью до наоборот. Вы сами выбираете проект и подрядчика. Только коммуникации к участку подведёт местная администрация. На этом её полномочия – всё.

Вы получаете максимальный уровень свободы, ограниченный лишь законодательными нормами. Но и все форс мажоры ложатся на вас: уборка снега и листьев, поломка насоса, даже ремонт дороги, если вы не намерены выбивать его у властей – ваша забота.

Выбирая ИЖС, вы выбираете:

1. Низкие ежемесячные платежи;
2. Отсутствие дополнительных правил;
3. Независимость от УК;
4. Отсутствие дополнительных рисков, связанных с имуществом в общем пользовании.

Выбирая КП, получаете:

1. Безопасность;
2. Экономию времени;
3. Готовую инфраструктуру;
4. Высокую ликвидность имущества (если в КП нет «подводных камней»).