Капитальный ремонт в станом фонде и новостройке Петербурга. В чём разница?

На что рассчитывать при обустройстве новой квартиры с «серой» отделкой? Какие работы ждут вас во время капитального ремонта старого фонда? Что нужно знать, прежде чем приступать к работам в советской застройке – об этом наша статья.

Чем руководствуются петербуржцы, когда выбирают между квартирой в старом фондом, советским доме и новостройкой? Весной этого года «Российская газета» выяснила, что большинство предпочитает квартиры с историей и архитектурными излишествами – старый фонд или «сталинки». Речь о приобретении, а не об аренде. Но есть существенная оговорка: большинство выбирает старый фонд только при условии качественного ремонта. В остальных случаях фаворитами остаются новостройки.

Для чистоты исследования возьмем двухкомнатную квартиру площадью 55-60 м² и условимся, что «сталинки» мы относим не к советской застройке, а к старому фонду. Это из-за высоких потолков, толстых стен, паркета и других сходств.

Мы не будет рассматривать крайности: ни ремонт класса «люкс», ни «эконом». Речь о технически грамотно выполненных работах без поисков обходных путей. Средние цены на такой ремонт в Петербурге следующие:

• ремонт новостроек с «серой» отделкой: от 60 до 80 тыс. ₽/м²;
• советская вторичка: 65-90 тыс. ₽/м²;
• старый фонд: 80–110 тыс. ₽/м².

Цены указаны «под ключ», без мебели и премиальных решений. Зато учтены наиболее распространенные «непредвиденные» обстоятельства, которые постоянно возникают во время ремонта.

Чистый лист новостройки

Покупатель квартиры в новостройке, чаще всего, получает её в виде бетонных стен и стяжек. Первый шаг владельца – принять квартиру: проверить геометрию стен и полов, окна, вентиляцию, качество стяжки, работу стояков, вентиляцию и т.д. Дефекты нужно зафиксировать и попытаться устранить за счёт застройщика.

Второй момент — планировка и дизайн-проект. Обычно в новых квартирах несущих перегородок мало, значит, ограничений фантазии – тоже. Но лучше не заниматься самодеятельностью и не экономить на специалистах, а заказать проект у проверенного дизайнера или архитектора. Узнайте, есть ли у застройщика готовые решения и изучите их.

Третий блок — инженерные сети и комфорт. Даже в новом доме базовая электрика редко рассчитана на реальную нагрузку: кондиционеры, техника, подсветка и тёплые полы. Не советуем экономить ни на качестве проводки, ни на количестве розеток – лучше врезать в стену больше блоков, чем потом прятать провода удлинителей.

Не стоит экономить и на шумоизоляции. Монолитные дома хорошо передают звук, значит без дополнительных шумопоглощающих панелей соседский ремонт и музыка окажутся гораздо ближе, чем хотелось бы.

Если дом был сдан в эксплуатацию недавно, появление мелких трещин по стыкам и плоскостям – норма. Чтобы трещины не появились на обоях или штукатурке, рабочие должны использовать специальные сетки и материалы. Это не так дорого, как кажется!

Советский дом – типовая схема

Как только речь заходит о вторичке, всё усложняется ликвидацией последствий. Придется потратить время, чтобы демонтировать старое и вывезти мусор, оценить состояние перекрытий. Неизбежна полная замена коммуникаций: электропроводки, труб, радиаторов. Часто приходится менять лаги, выравнивать стены и перепады пола.

Большинство советских серий невозможно радикально перепланировать – много несущих стен и перегородок. Но есть хорошая новость: так как дома серийные, в интернете и у специалистов полно готовых решений для любого советского проекта массовой застройки.

Увеличение цены ремонта, относительно новостройки, оправдано: демонтаж, вывоз мусора, обслуживание, замена конструктивных элементов, проводки, исправление недочетов строительства, утепление и пр. С другой стороны, покупка квартиры советского периода обойдется в полтора-два раза дешевле, чем покупка новостройки.

Старый фонд: безопасность на первом месте

         В отличии от советских серий, дореволюционный или сталинский дом – это авторский проект. Готовых решений под вашу квартиру, скорее всего, не будет.

         Наверняка архитекторы и инженеры не планировали современную медную проводку, пластиковый водопровод, несколько сплит-систем и пр. Не рассчитывали они и на существование коммуналок. Поэтому первое, что нужно сделать – аккуратно снять декоративные слои и внимательно изучить состояние несущих конструкций: деревянных балок перекрытий, стен, подвала. Здесь могут быть трещины, грибок, сырость – всё что угодно. Только после тщательного исследования и укрепления конструкции, можно приступать к дизейн-проекту и реализации мечты о квартире в стиле современной классики.

         Именно поэтому капитальный ремонт в старом фонде и стоит гораздо дороже: необходим демонтаж, исследование, улучшение, оригинальный дизайн-проект и, в завершении – хара́ктерная мебель, акценты, аксессуары. Целое приключение!

Итоги

Самый простой капитальный ремонт – в новостройке. Минимум сюрпризов и максимальная свобода действий. Объективных минусов нет, всё зависит от стоимости квартиры и её качества.

Сложнее с серийными проектами советского периода. Никогда не знаешь, что увидишь под аккуратным евроремонтом 00-х. Нужно быть готовым к неприятным сюрпризам и непредвиденным расходам. Зато можно сэкономить на дизейн-проекте, стандартных решениях, дверях и окнах.

В отличии от советских домов, дореволюционные и сталинки уникальны. Это людей и привлекает, и отталкивает. Это почти всегда вопрос не практичности, а эстетики, поэтому подходит не каждому. Нужно быть готовым платить за ошибки, сделанные десятилетия назад, усиливать перекрытия, бороться с грибком, бороться за сохранение уникального декора, создавать уникальный дизайн проект, искать ту самую мебель и люстру. Но если всё получится, получится неповторимо!