Чего ожидают арендаторы Новосибирска от коммерческих помещений в 2026 году?

В 2024-2025 гг. на рынке Новосибирска было зафиксировано рекордно низкое предложение офисов класса A и B+, но спрос постоянно растёт. Это связано с нежеланием застройщиков инвестировать в новые проекты. Казалось бы – самое время собственникам помещений вложить деньги в ремонт, и рынок насытится. Но всё не так просто. В этой статье мы разберемся, почему невыгодно улучшать офисные здания до следующей категории и как подготовить ваше помещение для нового арендатора в 2026 году.

Официальная классификация

За присвоение класса в России отвечает Российская гильдия управляющих и девелоперов (РГУД). Не вдаваясь в подробности, пробежимся по двум высшим категориям:

Класс А

• Расположение: рядом с метро, крупным транспортным узлом или у съезда с магистрали;
• Здание: построено или полностью реконструировано не раньше, чем 5-7 лет назад;
• Инженерные сети и комфорт: центральная вентиляция и кондиционирование, современная система управления зданием, потолки от 3 м, резервное питание и электропроводка, рассчитанная на большую нагрузку;
• Планировка этажей должна быть открытой, чтобы можно было быстро перекроить помещение под нового арендатора;
• Управление, безопасность и инфраструктура: круглосуточная охрана, система контроля доступа, видеонаблюдение, многоуровневая парковка, кафе или столовая в здании.

Класс B+

• Расположение: дальше от метро и магистралей, чем класс А;
• Здание: менее строгие требования к материалам и эстетике или это может быть устаревшая конструкция класса А;
• Инженерные сети и комфорт: центральная вентиляция и кондиционирование без современных систем управления, потолки высотой от 2,8 м;
• Возможность быстрой перепланировки не обязательна;
• Управление, безопасность и инфраструктура: открытая парковка с менее жесткими нормативами, то же и с требованиями к безопасности.

Сколько стоит повышение в классе?

В Новосибирске перевод здания их категории B в B+ и А может стоить от 30 до 60 тыс. руб/м². Цена на аренду, в свою очередь, колеблется между 11 и 42 тыс. руб/м². Получается, что затраты окупятся в течении нескольких лет, но ведь вложить деньги нужно уже сейчас. Следовательно, необходим кредит. Минимальные годовые с каждого взятого миллиона – 165 тыс. руб. Дальше считать выгоду нет смысле.

Но можно сделать офис более привлекательным, не повышая категорию. Современные тренды известны, действительные потребности – тоже. В первую очередь, необходимо оценить место расположения актива, соотнести его площадь с наиболее распространенными типами арендаторов и узнать их ожидания. Если сделать это грамотно, сократится время экспозиции, появятся аргументы в пользу коротких арендных каникул, а главное – вырастет цена на м².

Кто поместится у вас

Основные типы арендаторов и какие пространства их интересуют:

1. Для ИП в сфере информационных услуг, кабинета терапевта или массажиста, достаточно небольшой площади – до 50 м². Здесь редко бывают очереди и собрания, работу, как правило, выполняет один человек, а значит нет нужды в отдельных помещениях и перегородках. Достаточно обеспечить рабочую зону и подвести современные коммуникации. Актуальный косметический ремонт точно сократить время поиска арендатора и оправдает увеличение цены.

2. Малые IT компании, агентства, филиалы финансовых учреждений, медицинские кабинеты и т.д. Им необходимо пространство до 100 м², желательно с выделенной зоной ожидания посетителей, кабинетом руководителя и комнатой для собраний. Конечно, требования всегда будут уникальными, но общие тенденции таковы. Если хотите привлечь современную компанию в своё помещение, подготовьте его к быстрому возведению перегородок, оборудуйте и выделите из общей цветовой гаммы офиса кофейный уголок.

3. Офисы до 15 человек размещаются в пространствах 100-200 м². Появляется необходимость в гардеробе, месте для хранения сменной обуви и небольшой кухне. Обязательно нужны 2-3 закрытых помещения для кабинетов и переговорной. Основное пространство лучше оставить открытым.

4. Офисы на 15-30 работников занимают 200-400 м². Требования мало отличаются от предидущих: увеличивается только количество переговорных, площадь кухни и гардероба. Можно подумать о зонировании открытого пространства: «тихие» и «шумные» зоны, капсулы для сотрудников, которым нужно поработать в полной тишине или сделать важный звонок. Переговорные можно оборудовать белыми досками и проекторами. Преимуществом станет вендинговый аппарат со снеками и полуфабрикатами.

5. Офисы на 30 и более человек подчиняются тем же законам. Можно запланировать место для комнат тихого и «активного» отдыха.

От центра к окраине

Конечно, требования арендаторов из разных сфер будут отличаться. Юристам важна приватность: отдельные кабинеты с нормальной шумоизоляцией, место для приёма особо ценных клиентов и т.д. IT-компании такое помещение не подойдет, нужен open space и зонирование. Но и те, и другие буду стремиться поближе к центру города, пешей доступности от метро. Логистическая компания, наоборот, предпочтет находится подальше от перегруженных и узких. Так что, каким бы подходящим под современные тренды не был ваш офис, место расположения играет первостепенную роль. Рассмотрим на примере Новосибирска:

1. Центральный, часть Железнодорожного и Заельцовского районов привлекают белых воротничков из IT и финансовой сферы. Сотрудникам и клиентам удобно добраться до места на машине и общественном транспорте, есть выбор кафе, ресторанов и баров. Популярностью будет пользоваться open space, так как он позволяет разместить большее количество сотрудников на м²дорогой аренды в центре города.

2. Советский район и Академпарк. Из больших площадей спросом будут пользоваться офисы открытого типа с зонированием, например коворкинги. В остальном, рассчитывать можно небольшие на стартапы, сферу услуг и общепит.

3. Спальные районы – место для локальных сервисов: стоматология, розница, мастерские и т.д. Универсальных площадей здесь нет. Если вы сдаете офис, то рассчитывайте на филиалы банков, малый бизнес и ПВЗ.

4. Части Ленинского, Кировского и Первомайского районов. Подходящее место для логистических компаний и складов маркетплейсов. Их офисы не отличаются от остальных: на открытом пространстве арендатор разместит больше сотрудников, а современный внешний вид оправдает повышенный ценник.

Если ваш арендатор съезжает, и вы задумались об обновлении интерьера, не экономьте на дизейн-проекте, коммуникациях и материалах. Тренд на open space это не прихоть зумеров, а экономическая необходимость. Открытое пространство ускоряет процессы, экономит место и лучше влияет на настроение сотрудников, чем кабинет на несколько человек.

Под статьей мы оставили подборку компаний, к которым можно обратиться за помощью с проектом, его воплощением в жизнь, а также купить стройматериалы и всё необходимое.